今年8月28日是注定要载入房地产行业史册的一天。这一天，多部门发布重要文件，内容涉及商品住房销售、房地产信贷、资本市场支持构建房地产发展新模式以及多项贷款、信托管理办法，被认为是“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”的体现。
元股证券:ygzq.hk其中，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》(以下简称《意见》)中关于“个人住房贷款期限最长不超过40年”的表述备受关注。对于购房者而言，贷款最长期限从30年延长到40年，能够大幅降低购房月供，显然是一个重要利好。
最长30年房贷周期的政策已实行20多年。此次房贷周期延至40年，拉长了还款周期、分摊了还款本金，同等贷款额度下，月供压力下降，购房门槛降低。按贷款100万元、年利率3%、等额本息测算，30年期月供约4216元，延至40年后月供降至约3580元，每月减少约636元，降幅约15%。
房贷周期最长延至40年，尤其对刚需和年轻置业群体是个好消息。年轻人刚步入社会，积蓄不多，月收入有限，选择40年贷款可减少月供，缓解经济压力，并能腾出一些收入更好满足日常消费、教育、医疗支出，提升生活品质。更多月供结余资金还可灵活用于投资理财、创业增收、家庭储备，实现资金高效利用，有助于个人和家庭长期发展。
不过，贷款期限更长，需要还给银行的利息就更多。相较于还30年房贷，还40年房贷降低了每月还款金额，但总利息支出会增加。仍以贷款100万元计算，贷满40年，利息71万余元，贷款30年，利息51万余元，多贷款10年，整体多支出利息20万元左右。到底选择贷多久，由购房人与商业银行协商确定，想月供低些就选长贷款年限，想少给银行还点儿利息，在月还款能力允许的情况下，就少贷几年。
除了购房贷款年限延长，还有几项个人住房贷款政策调整值得购房者高度关注。
国家金融监督管理总局、中国人民银行印发《个人住房贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》)明确，月房贷支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在60%以下(含60%)。
新政将月所有债务支出与收入比从过去的55%以下提高到60%以下，意味着购房人能从银行贷款的额度提升。对有置换需求的改善型家庭而言，这一调整使家庭可贷款额度提升，能从银行贷得多，首付就相应减少，此举能更好匹配换房需求，助力居住改善升级。
个人住房贷款开始发放的时间也调整了。《办法》按照购房人也就是借款人购买现房、预售商品住房、再交易住房，分别明确了贷款发放时间。此举将个人住房贷款发放与项目交付进度深度绑定，政策目标指向“能拿房、再还贷”，购房人在住房具备交付条件后才开始负担贷款本息，是维护购房者合法权益的重要制度安排。
此外，购房者遇到还款困难，可与银行协商调整还款计划。《意见》明确，“对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”。满足一定条件时，购房者还可与银行协商调整利率或置换贷款，“借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款”。
此次个人住房贷款领域的调整，回应了广大购房者的期盼，有助于降低购房门槛，减轻购房还贷压力，对于更好满足居民合理购房需求、促进房地产市场平稳健康发展，将发挥积极作用。(本文来源：经济日报 作者：亢舒)
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